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マンション売却の流れとは？マンション売却時のよくある失敗

マンション売却の流れは、まず不動産会社に相談し、信頼できる業者を見つけることから始まります。次にマンションの調査と査定を行い、適正な売却価格を設定します。その後、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。

内覧時には物件を清潔に保ち、魅力を最大限に引き出すことが重要です。買主が見つかれば売買契約を締結し、決済と引渡しの準備を行います。決済日には残代金を受け取り、所有権移転登記が完了し、鍵を買主に渡して取引が完了します。

マンション売却の流れとは？

◇マンション売却の流れ

マンションを売却する際のステップは、まず不動産会社に相談し、信頼できる業者を見つけて売却の意向を伝えることから始まります。その後、マンションの調査と査定を行い、適正な売却価格を設定します。

次に、不動産会社と媒介契約を結びます。専任媒介、専属専任媒介、一般媒介の三種類の契約があり、それぞれの特徴を理解して選びます。売却活動では、不動産会社が広告や内覧会を通じて買主を探します。内覧時には物件を清潔に保ち、魅力を最大限に引き出すことがポイントです。

買主が見つかれば売買契約を締結し、契約内容をしっかり確認します。その後、決済と引渡しの準備に移ります。ローン残債がある場合は抵当権の抹消手続きを行い、引越しや各種手続きを進めます。

決済日には残代金を受け取り、同時に所有権移転登記が行われます。最終的に鍵を買主に渡して取引が完了します。

◇マンション売却にかかる費用

マンション売却には多くの費用がかかります。まず、不動産会社に支払う仲介手数料があり、成約価格の3％＋6万円＋消費税が上限です。次に、売買契約書に貼る収入印紙の費用である印紙税が必要です。

契約金額に応じて異なり、1,000万円超～5,000万円以下の場合、1万円の収入印紙が必要です。さらに、登記費用がかかります。マンション売却時には、抵当権抹消登記と所有権移転登記が必要です。抵当権抹消登記には不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかり、これを司法書士に依頼する場合、その報酬も発生します。

通常、抵当権抹消登記は売主が負担し、所有権移転登記は買主が負担します。売却利益が出た場合、譲渡所得として課税され、翌年の確定申告が必要です。譲渡所得は、売却価格から取得費と売却費用を差し引いたもので、この譲渡所得に対して所得税と住民税がかかります。

マンション売却時の注意点とは？

◇売れやすい時期を狙う

マンション売却を成功させるためには、売れやすい時期を狙うことが重要です。一般的に、不動産市場が活発になるのは新年度が始まる前の1月～3月です。この時期は、転勤や入学などで住まいを探す人が増え、中古マンションの需要が高まります。

また、京都のような観光地では、観光シーズン中に住まいを探す人が増えることもあります。地域の住宅展示会や不動産フェアに合わせて売却活動を行うと、より多くの購入希望者にアピールできます。売却を検討する際には、マンションの状態や市場の動向も確認しましょう。

例えば、大規模修繕の直後や内装リフォームを行った後は、マンションの価値が高まりやすいです。適切なタイミングで売却活動を行うことで、高い成約価格でマンションを売却できる可能性が高まります。

◇相場価格を参考にする

マンション売却を成功させるためには、相場価格を参考にすることが不可欠です。まず、不動産会社に査定を依頼し、物件の適正価格を把握しましょう。査定価格は同じエリア内の過去の取引事例を基に算出されます。複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な相場を知ることができます。

また、インターネットを利用して公示地価や周辺物件の売り出し価格を調べることも有効です。売り出し価格を設定する際には、価格が高すぎると購入希望者が現れにくく、低すぎると売主が損をする可能性があります。

適正な売り出し価格を設定するために、査定価格を基に少し高めの価格からスタートし、反響を見ながら柔軟に調整しましょう。売り出し価格だけでなく、販売活動の開始時期も相場を参考に計画すると良いでしょう。

◇余裕を持って計画を立てる

マンション売却をスムーズに進めるためには、余裕を持った計画が不可欠です。不動産売却には多くのステップがあり、それぞれに時間がかかるため、事前準備とスケジュール管理が重要です。まず物件の査定を受け、適正価格を把握します。

査定にはAI査定、簡易査定、訪問査定の3種類があり、自分に合った方法を選びます。査定結果を基に売却価格と売り出し時期を設定します。市場動向を見極め、需要が高まる春や秋に売り出すことで成約期間を短縮できます。

売却活動開始後は内覧の準備を整え、物件を清潔に保ち、整理整頓や照明の工夫で物件の魅力を最大限にアピールしましょう。内覧で好印象を与えることで購入希望者の心を掴むことができます。

◇瑕疵を隠さない

マンション売却時に「瑕疵を隠さない」ことは非常に重要です。不動産取引で瑕疵（欠陥や不具合）を隠すと、後々トラブルになる可能性が高まります。2020年の民法改正により、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に変更され、売主の責任がより厳格化されました。

まず、売却前に物件の状態を確認しましょう。京都の古いマンションでは、配管の劣化や外壁のひび割れなどの瑕疵が見つかることがあります。これらを把握し、買主に正直に伝えることが重要です。

インスペクション（住宅診断）を利用すると、隠れた瑕疵も発見しやすくなります。売買契約書に瑕疵の内容を明記し、買主に説明することで契約不適合責任を問われるリスクを減らせます。

◇確定申告を忘れない

不動産売却による譲渡所得は課税対象で、確定申告が必要です。例えば、京都でマンションを売却した場合、売却益があれば翌年の2月16日から3月15日の間に申告しなければなりません。

譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で、これに対して所得税と住民税が課せられます。3,000万円特別控除などの税制優遇措置を利用するには、確定申告が不可欠です。

確定申告を怠ると延滞税や無申告加算税が発生するリスクがあり、税務署からの指摘により罰金が科されることもあります。正しく申告すれば、過払い税金の還付を受けられる場合もあり、譲渡損失が発生した場合でも損益通算や繰越控除を利用して節税が可能です。

マンション売却には賃貸という選択肢もある

◇賃貸のメリット

マンションを売却する代わりに賃貸に出す選択肢もあります。賃貸の最大のメリットは、家賃収入による継続的な収入源の確保です。売却では一度きりの収入になりますが、賃貸ならば定期的な家賃収入が得られます。

例えば京都でのマンション賃貸では、観光地としての需要が高く、安定した収益が期待できます。さらに、分譲マンションは一般の賃貸物件に比べて設備や住環境が充実しており、高額な賃料で貸し出せる可能性があります。

また、賃貸経営にかかる費用や修繕費、管理費、ローンの利息、固定資産税などは経費として計上でき、節税効果があります。

◇賃貸の注意点

マンションを賃貸に出す際には、いくつかの注意点があります。まず、空室リスクです。賃貸物件が空室になると家賃収入が途絶えます。京都のような人気エリアでも、立地や築年数によっては空室リスクがあるため、需要と供給のバランスを調査し、適切な賃料設定が必要です。

次に、住宅ローンの問題です。住宅ローンが残っている状態で賃貸に出すことは通常できません。住宅ローンは居住用を目的としているため、金融機関に相談して特例として認められる場合や、不動産投資ローンへの借り換えを検討する必要があります。また、賃貸に出すと住宅ローン控除が適用されなくなる点にも注意が必要です。

さらに、固定資産税の支払いは続きます。マンションを所有している限り、賃貸に出しても固定資産税と都市計画税を支払い続ける必要があります。修繕費用も考慮しなければなりません。特に、入居者が退去する際のクリーニングや修繕費用は大きな負担となることがあります。管理会社に委託する場合の費用も考慮し、費用対効果を検討することが重要です。

マンション売却時のよくある失敗

◇売却費用を事前に把握できていなかったケース

マンション売却時に必要な費用を把握していないことで、計画が崩れるケースがあります。まず、代表的な費用として仲介手数料があります。通常、売却価格の3%+6万円が一般的で、例えば3,000万円の売却では約96万円の仲介手数料が発生します。

また、司法書士への報酬として所有権移転登記の費用が必要で、これは固定資産税評価額の0.4%程度です。さらに、引越し費用も考慮が必要で、一般的には10万円前後かかります。

内見に備えたクリーニング費用も重要です。ハウスクリーニングを依頼する場合、数万円から10万円以上かかることがあります。
また、譲渡所得税も発生する可能性があり、売却益に対して課税されます。所有期間が5年以内なら39%、5年を超えると20%の税率が適用されます。

これらの費用を把握せずに売却を進めると、最終的な手取り額が予想よりも大幅に少なくなる可能性があります。マンション売却を検討する際には、事前に詳細な費用を確認し、予算計画を立てることが重要です。

◇なかなか買い手が見つからなかったケース

まず、売り出し価格が市場相場よりも高すぎると買い手が付きにくくなります。適正な価格設定を行うために、不動産会社の査定を参考にし、複数の査定を依頼しましょう。

次に、マーケティングが効果的でない場合も買い手が見つからない原因です。プロのカメラマンによる高品質な写真を使い、物件の魅力を最大限にアピールしましょう。

不動産ポータルサイトやSNSを活用して広く宣伝することも有効です。内見時の準備が不十分である場合も問題です。部屋を整理整頓し、清潔に保つことで買い手の印象を良くし、購入意欲を高めることができます。
また、価格交渉には柔軟に対応し、買い手とのコミュニケーションを大切にしましょう。

マンション売却の流れは、不動産会社に相談し、信頼できる業者を見つけることから始まります。マンションの調査と査定を行い、適正な売却価格を設定します。その後、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始。内覧時には物件を清潔に保ち、魅力を引き出すことが重要です。

買主が見つかれば売買契約を締結し、決済と引渡しの準備を行います。決済日には残代金を受け取り、所有権移転登記が完了し、鍵を買主に渡して取引が完了します。

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