京町家売却 おすすめ 不動産会社3選 | 京町家 不動産売却完全ガイド

不動産売却の流れとは？流れに沿って不動産売却の基礎を徹底解説

不動産査定には簡易査定と訪問査定があり、前者は手軽で後者は精度が高いです。媒介契約には専属専任、専任、一般の三種類があり、それぞれ異なる義務と利点があります。売却活動は不動産会社と連携し、広告や内覧準備、インスペクション、ホームステージングを行います。売買契約は重要事項説明後に成立し、決済と引渡しが行われます。売却後には確定申告が必要です。

査定の依頼と媒介契約の締結

◇査定の依頼

簡易査定

簡易査定は、インターネットや電話を通じて物件の基本情報を提供し、不動産会社が過去の取引データを元に、おおよその販売価格を算出する査定方法です。築年数や間取り、敷地面積などの情報を伝えるだけで、比較的手軽に査定を受けることができます。ただし、訪問査定と比べると精度は劣りますが、相場を把握する上では便利な方法です。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の営業担当者が物件を直接訪問し、建物の劣化状況や周辺環境などを現地で確認し、より正確な査定額を提示する方法です。物件の状態や立地条件などを直接目で見て評価するため、

簡易査定よりも精度が高く、売り出し価格の決定において重要な役割を果たします。最終的な売り出し価格は売主が決定する必要がありますが、訪問査定の結果を参考にすることで、適切な価格設定が可能となります。

◇媒介契約の締結

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけに仲介を依頼する契約で、他の不動産会社に仲介を依頼することができません。契約期間内に買い手を探さなければ売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかるメリットがあります。

契約成立後、不動産会社は5日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられ、1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告する義務もあります。

専任媒介契約

専任媒介契約も不動産会社1社だけに仲介を依頼する契約であり、他の不動産会社に仲介を依頼することができません。契約期間内に自力で探した買い手を介さずに契約できる点が異なります。契約成立後、不動産会社は7日以内にREINSへの登録が義務付けられ、2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告する義務もあります。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、自力で探した買い手と不動産会社を介さずに契約することも可能です。契約に有効期限はなく、REINSへの登録義務もありません。不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務もありませんが、契約方法には明示型と非明示型があります。

売却活動と売買契約

◇売却活動

売却活動は、不動産会社と売主が協力して行うプロセスです。まずは不動産会社の担当者と販売戦略を立てます。この戦略には、物件のアピールポイントや売却理由を明確にし、どのような販売方法を選択するかを決定します。物件の特徴や地域、周辺環境、ターゲット層を考慮して、最適なアプローチを採用します。

次に、不動産会社が広告を出します。これには、不動産情報サイトや自社サイトへの掲載、顧客へのDM送付、住宅情報誌やチラシのポスティング、店頭への掲示などが含まれます。これらの広告活動によって、多くの潜在的な購入希望者に物件をアピールします。

内覧の準備も重要な一環です。内覧に備えては、室内の整理整頓や掃除、スリッパの用意などを行います。内覧当日には、購入希望者を心地よく迎えるために、部屋の換気や照明の点灯、清潔感のある対応が求められます。

売却活動にはさまざまな工夫が必要です。売却しにくい不動産や早く売却したい場合には、インスペクションやホームステージングなどの手法も活用することが有効です。これらの努力によって、より効果的な売却活動が実現され、早期かつ成功裏に物件を売却することが可能となります。

◇売買契約を結ぶ

売買契約を結ぶ際には、売主と買主が不動産会社などの場で集まり、「売買契約書」と「重要事項説明書」の内容を確認し、署名・押印を行います。まず、宅地建物取引士が買主に重要事項説明書を交付し、売買代金の支払い方法や契約解除規定などを説明します。

その後、売主と買主が売買契約書に署名・捺印し、契約が成立します。売買契約書には売買代金や支払い時期、土地の所在地や面積などが記載されます。両者が納得した上で契約が締結され、買主から売主へ売買代金の一部である手付金が支払われます。手付金の額は売主と買主の合意によって決定されます。

なお、売買契約成立時には不動産会社に対する仲介手数料の一部が支払われることが一般的であり、引き渡し時に残りの手数料が支払われる場合があります。

引渡し・決済と確定申告

◇引渡し・決済

売買契約で決めた日時には、決済と引き渡しが行われます。買主から売主への代金支払いと共に、売主の住宅ローンが残っている場合は、金融機関との間で返済も同時に行われます。

決済が完了したら、売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者が集まり、不動産の現地に赴き引き渡しを行います。この際、一括返済費用や仲介手数料、登記費用などが支払われ、決済が完了します。

また、引き渡しの前に土地の確定測量を行います。これは売買する不動産の範囲を確定するためのもので、費用がかかる場合がありますが、売買契約後に行われます。

物件に抵当権が残っている場合は、決済前に抵当権の抹消準備を行います。金融機関と連絡し、抵当権抹消書類の準備をします。

決済と引き渡しが完了したら、不動産会社の役割は終了し、次のステップに移ります。

◇確定申告

不動産を売却した場合、売主は売却によって得た利益にかかる税金を納付するために確定申告を行う必要があります。通常、確定申告は売却後約1年後に行われ、毎年2月中旬から3月中旬の1ヶ月間の期間に行います。

確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額する特例制度があります。また、売却によって損失が生じた場合でも、その損失を減らす特例制度もあります。したがって、不動産売却を行った場合は、確定申告をすることが重要です。

確定申告を行うためには、いくつかの書類が必要です。具体的には、市区町村役場からの住民票、法務局からの建物・土地の登記事項証明書、会社からの源泉徴収票、税務署からの確定申告書・計算明細書などが必要です。また、不動産売買契約書のコピーも準備しておく必要があります。

これらの書類を準備したら、税務署で確定申告の手続きを行います。手続きが完了したら、不動産売却に関する税金の申告は終了です。

不動産売却を行う前に注意すべきこととは？

◇複数の不動産会社を比較する

京都などで不動産を売却する際には、査定をしてもらう不動産会社は複数に依頼することが重要です。なぜなら、不動産会社ごとに得意分野や得意エリアが異なり、査定価格にも差が生じる場合があるからです。

複数の不動産会社を比較することで、より信頼できる会社を選ぶことができます。そのため、不動産売却を考える際には、複数の不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

◇媒介契約の内容を検討する

不動産を売却する際には、不動産会社との媒介契約の内容を検討することが重要です。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。一般媒介契約では複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約では一社としか契約できません。

しかし、後者の契約では売主への報告義務やレインズへの登録義務があるなどのメリットがあります。不動産売却を考える際には、これらの契約の違いを理解し、適切な契約を選ぶことが重要です。

不動産の査定は簡易査定と訪問査定に分かれ、簡易査定は手軽だが精度が低く、訪問査定は現地確認により正確な査定額を出せます。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があり、それぞれの契約には異なる義務と利点があります。

売却活動では不動産会社と協力し、広告や内覧準備を行い、インスペクションやホームステージングを活用することもあります。売買契約は重要事項説明と売買契約書の確認後に成立し、決済と引渡しが行われます。売却後には確定申告が必要です。

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