京町家売却 おすすめ 不動産会社3選 | 京町家 不動産売却完全ガイド

一般媒介と専任媒介はどう違う？

不動産売却における一般媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、契約できる不動産会社の数です。一般媒介契約は複数の不動産会社と契約が可能ですが、専任媒介契約を契約できるのは1社のみとなります。

また、一般媒介契約では不動産会社に販売活動の状況を報告する義務がありません。専任媒介契約では一定期間内に決められた回数の報告を行う義務があります。

ただし、専任媒介契約には買取保証が付くこともあり、一定期間は仲介で販売できる、売却スケジュールを立てやすいといったメリットがあります。

一般媒介契約と専任媒介契約とは？

京都の不動産の売却を不動産会社に依頼する際には、媒介契約というものを締結します。媒介契約には、大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」の2種類があり、それぞれに仕組みが異なります。

◇一般媒介契約の仕組み

一般媒介契約の特徴は、売主が複数の不動産会社と同時に契約を結べることにあります。一般媒介契約では、売主本人が自身で買主を見つけて直接売買契約をすることも可能です。

一般媒介契約の場合、不動産会社は売主に対して、物件の販売活動や状況についての定期的な報告をする義務はありません。契約期間は一般的には3ヶ月ですが、双方の合意によって期間を自由に設定できます。

◇専任媒介契約の仕組み

専任媒介契約では、ひとつの不動産会社としか媒介契約を結ぶことができません。専任媒介契約の契約期間は法律により3ヶ月以内と定められており、更新する際には再度契約を結び直す必要があります。

また、不動産業者は2週間に1度以上、販売活動や募集状況について報告する義務があります。ただし、専任媒介契約であっても、売主が自分自身で買主を見つけ、直接契約することは可能です。

なお、専任媒介契約よりもさらに制約の厳しい「専属専任媒介契約」もあります。ひとつの不動産会社のみと契約を締結し、売主自身が自分自身で買主を見つけて直接契約を結ぶことは認められません。

買主がたとえ親族であっても、専属専任媒介契約を締結している不動産会社を通して取引を行う必要があります。

一般媒介契約と専任媒介契約の注意すべき点

一般媒介契約と専任媒介契約のどちらがいいかは、売りたい物件の状態や需要などにも大きく左右されますので、一概に判断はできません。

◇一般媒介契約の注意点

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約が締結できるため、売却がよりスムーズに行くと思われがちです。しかし、一般媒介契約では不動産業者が売主に活動状況を定期的に報告する義務がないため、売主が販売活動の進捗状況を把握しにくくなります。

また、どんなに懸命に宣伝を行っても他社に取られてしまう可能性があるため、一般媒介契約では不動産業者が力を入れて販売活動をしなくなるという懸念もあります。

◇専任媒介契約の注意点

専任媒介契約では、他の不動産会社と同時に契約ができないため、販売活動の幅が狭まり、多くの買主にアプローチできない可能性があります。

また、専任の場合、契約を締結した会社の販売力が売却の成功に大きく影響するでしょう。他の不動産業者との競争がない分、価格交渉や条件交渉で積極的に動かない可能性もあります。

さらに、媒介を依頼した不動産業者が物件情報を独占してしまい、他の業者や一般の買主に対して物件情報を提供しないといった、「囲いこみ」のリスクがあることも否めません。

一般媒介契約・専任媒介契約が向いている人を知る

売主の中には、一般媒介契約が向いている人と、専任媒介契約のほうが有利に売却を進められる人がいます。自分に向いている契約方法を選び、効率よく不動産を売却するようにしたいものです。

◇一般媒介契約が向いている人

需要の大きい物件、例えば人気の高いエリアにある築浅の不動産で、売れる可能性が非常に強い場合には、一般媒介契約を締結するのが得策です。

また、一般契約の場合はレインズ（不動産情報流通システム）に登録する義務がありません。不動産会社へ売却物件の情報が出回らないため、ご近所や友人、知人などに知られないように物件を売却したいと考えている人に向いています。

◇専任媒介契約が向いている人

複数の不動産会社と常時連絡を取り、販売状況を確認するのはかなり煩雑なプロセスです。不動産売却に余分な時間をかけたくないというのであれば、一般媒介契約ではなくて専任媒介契約が向いている可能性があります。

また、不動産会社は売却を成功させれば仲介手数料を得られるため、一般媒介契約と比べて不動産会社が販売に力を入れる傾向にあります。そのため、できるだけ早く物件を売却したい人も、専任媒介契約のほうが適しています。

専任媒介契約なら買取保証がつくことも

不動産会社のメリットとして、専任媒介契約を結ぶことによって補修保証や買取保証といった特典を享受できる点も挙げられます。

◇買取保証とは？

買取保証とは、通常の販売活動を一定期間（3ヶ月〜6ヶ月）行い、保証期間内に売れなかった場合に、不動産会社はあらかじめ提示した価格で物件を買い取るという仕組みです。

不動産の売却方法には「買取（即時買取）」もありますが、即時買取は売却価格が相場の8割程度と安くなってしまいます。買取保証では、即時買取よりも高い価格で不動産を売却できる可能性があります。

◇買取保証なら売却スケジュールを組みやすい

買取保証が付いていれば、何ヶ月待っても物件が売れないといった状況を回避できます。売却スケジュールが立てやすくなるため、売却と住み替えを同時に進めたい場合も計画的に行動できます。

また、最終的な売却日や金額も想定できるため、資金計画も立てやすくなります。住み替えで金融機関の借入をする際も、各種手続きを並行しやすいでしょう。

不動産の売却時には、「媒介契約」を結ぶことが一般的です。媒介契約には主に「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の2種類があり、それぞれ異なる特徴と利点があります。

一般媒介契約の最大の特徴は、売主が複数の不動産会社と同時に契約できる点です。これにより、広範囲に物件を販売できる可能性があります。売主は自身で買主を見つけることも可能で、直接売買契約を締結できます。

一方、専任媒介契約では、売主は一つの不動産会社としか契約できません。この契約には法律で定められた3ヶ月以内の契約期間があり、更新時には再度契約を結び直さなければなりません。

専任媒介契約では、不動産業者が2週間に1度以上の頻度で販売活動や状況について報告する義務があります。

専任媒介契約および専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけて直接契約することも可能です。しかし、より厳格な「専属専任媒介契約」では、売主自身が買主を探せず、契約した不動産会社を通じてのみ取引を行わなければなりません。

なお、専任媒介契約には、買取保証という特典が付くことがあります。買取保証は、通常の販売活動を一定期間行い、売れなかった場合に不動産会社が事前に設定した価格で物件を買い取る仕組みです。売却スケジュールが立てやすくなり、住み替えをともなう売却もスムーズに進められます。