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オーナーチェンジ物件は不動産売却がしやすい？難しい理由と売却のコツ

オーナーチェンジ物件は投資家向けで、賃借人がいる状態で売買される不動産です。査定方法は収益還元法で、売却には収益性が重要です。購入者が限定され、内覧や融資の難しさが売却の障害となりますが、収益継続や早期売却が可能なメリットもあります。

オーナーチェンジ物件と居住用物件の物件との違い

オーナーチェンジ物件は、投資目的の不動産で、賃借人が住んでいる状態で物件が売買されるものです。所有者が交代しても賃貸契約はそのままで、マンションやアパート、一戸建てなどが対象となります。

◇オーナーチェンジ物件とは？  

オーナーチェンジ物件とは、主に投資家が所有する不動産のことで、賃借人がすでに契約している物件が売買される形態です。物件を購入した新しいオーナーは、現行の賃貸契約を引き継ぎます。

売買されるのは、マンション、アパート、一戸建て、店舗、事務所などが含まれます。賃借人がいる状態で取引されるため、「オーナーチェンジ物件」という呼称が使われ、空室の物件の場合はこの言葉は使用されません。

◇オーナーチェンジ物件の査定方法  

オーナーチェンジ物件の査定方法は、一般的な居住用不動産と異なります。居住用不動産は、主に取引事例比較法を用いて査定され、過去の成約事例をもとに価格が決まります。

この方法では、物件の立地や間取り、設備などを考慮し、似たような条件の物件との比較で価格が算出されます。

しかし、投資用不動産の場合は、収益還元法が使われます。これは、物件が生み出す収益を基に価値を評価する方法で、収益性が高い物件ほど高い価格がつく傾向があります。

オーナーチェンジ物件の不動産売却は難しい？

オーナーチェンジ物件は、一般の住宅とは異なり、購入希望者が投資家に限られるため、売れにくいという特徴があります。また、購入後の収益性を重視するため、条件が悪い物件は売却が難しくなることがあります。

◇購入希望者が限定される  

オーナーチェンジ物件の購入希望者は、主に不動産投資を目的とする投資家に限られます。一般的な住宅物件は、居住を目的とするため、広範囲な購入希望者が集まりますが、オーナーチェンジ物件はその用途が投資に特化しているため、購入層が狭まります。

さらに、安定した収益を得られる物件かどうかが厳しくチェックされるため、収益性が低い物件は売却が難しくなることがあります。

◇購入前に内覧ができない  

オーナーチェンジ物件が売れにくい原因のひとつは、入居者がいるため、購入希望者が内覧できないことです。物件の実際の状態を確認できないことは購入判断を難しくし、写真や資料だけでは物件の全体的な雰囲気や詳細を把握するのが難しくなるため、購入希望者は慎重になります。

◇不動産投資ローンが組めない  

オーナーチェンジ物件は投資用不動産であり、通常の住宅ローンは利用できません。そのため、購入希望者は不動産投資ローンを利用するか、現金での一括購入を選ぶ必要があります。

不動産投資ローンは金利が高く、収益が見込めない場合は赤字になるリスクもあります。そのため、購入者は高い資産や投資能力を持つ限られた投資家に限られ、物件の売却が難しくなるのです。

◇入居者の審査ができない  

オーナーチェンジ物件は、既に入居者がいる状態で取引されるため、新しいオーナーは入居者を選ぶことができません。入居者に家賃滞納やクレームの問題がある場合でも、購入前に確認できないことが多く、これが物件運営のリスクを高める要因となります。

このため、入居者を選べない点が売却の難しさに繋がります。

オーナーチェンジ物件なら売却期間中も収入を確保できる

オーナーチェンジ物件は、現金化しやすいことが売却の主な理由です。収益物件は通常、賃料収入でローン返済をしながら運用されますが、経営がうまくいかない場合、物件を早急に手放して現金化することがあります。加えて、オーナーチェンジ物件は通常相場より割安で、購入後すぐに収益を得られるため、売買契約が早期に成立しやすい特徴があります。

◇不動産を現金化できる  

オーナーチェンジ物件が売られる理由のひとつは、比較的短期間で現金化できる点です。収益物件は、賃料収入を得ながらローンを返済するのが一般的ですが、収益が思うように得られない場合、オーナーは物件を売却して現金化を図ることがあります。

また、オーナーチェンジ物件は、相場より安価に設定されることが多く、購入後すぐに収益を得られることが魅力となり、投資家や不動産会社との間で早期に売買契約が結ばれることがよくあります。

◇売却まで安定した収入が得られる  

通常、物件を売却する際は空室にしてから市場に出しますが、空室期間中は家賃収入が途絶えてしまいます。しかし、オーナーチェンジ物件は売却中でも入居者がいるため、安定した収入が得られる点が大きなメリットです。

さらに、オーナーチェンジ物件は既に賃貸経営が成功している実績を示すことができ、新築物件で賃貸経営を始める場合と比べてリスクが少ないといえます。そのため、収益物件を求める購入者が見つかれば、早期に売却できる可能性が高まります。

オーナーチェンジ物件として売却するためのポイント

オーナーチェンジ物件の売却に向けて、契約更新料を安くする、家賃や敷金・礼金を見直す、または集客力の高い仲介業者に切り替えるといった対策を講じることで、物件の魅力を高め、早期に売却できる可能性が高まります。

◇契約更新料を安くする  

契約更新が近い入居者には、更新料を無料にすることで、退去リスクを減らし、契約更新を促進することが効果的です。オーナーチェンジ物件を購入する際、買主が最も心配するのは、入居者が退去して家賃収入が途絶えることです。

そのため、売却前に入居者との契約更新を確約しておくことで、物件の魅力が増し、購入希望者が前向きに検討しやすくなります。

更新の通知は更新前1～3カ月に行われるため、入居者には早めに「更新料を無料にする」と伝え、スムーズに契約更新を進めることができます。

◇家賃や敷金・礼金を見直す  

入居者が物件を選ぶ際、賃料の安さや初期費用の軽減は重要な要素です。特に敷金・礼金がゼロの物件は、初期費用を抑えたい入居希望者にとって魅力的です。そのため、家賃を下げたり、敷金・礼金をゼロにすることで入居率を向上させることが可能です。

ただし、家賃を引き下げることで物件の利回りが低下し、収益性に影響を与えることがあるため、入居率と利回りのバランスを考慮し、慎重に判断する必要があります。

◇集客力の高い仲介業者に切り替える  

空室が続いている原因のひとつに、仲介業者の集客力の不足があります。もし現在の業者で入居者が決まらない場合、集客力の高い別の業者に切り替えることを検討しましょう。

特に京都のように物件が不足している地域では、顧客目線で行動し、丁寧な接客対応ができる業者を選ぶことが重要です。宣伝広告が分かりやすく、顧客に寄り添った対応ができる業者は、集客力も高く、空室の早期解消に繋がります。

オーナーチェンジ物件とは、賃借人が既に住んでいる不動産が売買される物件で、購入後も現行の賃貸契約が引き継がれる特徴があります。主に投資家向けの物件であり、マンションやアパート、一戸建て、店舗、事務所などが該当します。このような物件の査定方法は、収益還元法が使用され、物件の収益性に基づいて価格が決定されます。これに対して、一般的な居住用不動産は、取引事例比較法を使って過去の成約事例と比較して価格が決まります。

オーナーチェンジ物件が売れにくい理由は、購入希望者が投資家に限定されることです。収益性の高い物件が求められ、物件の条件が悪ければ売却が難しくなります。また、購入前に内覧できないため、実際の物件の状態を確認できず、慎重な判断を求められることも影響しています。さらに、通常の住宅ローンが使えないため、不動産投資ローンを利用するか、現金での一括購入が必要です。加えて、入居者の選定ができないため、家賃滞納やクレームなど、問題がある入居者を抱えているリスクも存在します。

一方、オーナーチェンジ物件には現金化の容易さがあり、売却中でも賃料収入が得られるため、空室のリスクが少ないというメリットもあります。また、既に賃貸経営が成功していることを証明できるため、新築物件に比べてリスクが低いと評価されることが多いです。

オーナーチェンジ物件を売却するためには、契約更新料を無料にする、家賃や敷金・礼金を見直す、または集客力の高い仲介業者を選ぶことが効果的です。これにより、物件の魅力が増し、早期に売却できる可能性が高まります。契約更新料を安くして入居者を確保し、家賃を調整して入居率を向上させることも重要です。また、集客力のある業者に切り替えることで、入居者を早期に見つけることができ、売却までの期間を短縮することができます。