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相続登記していないと売れない？不動産売却の前に確認を

相続登記が2024年4月1日から義務化され、相続した不動産の名義変更が必須となりました。相続登記が済んでいない不動産は、名義人が被相続人であるため、名義人以外、つまり相続人による売却ができません。

相続登記の義務化は、それ以前に相続した不動産も対象で、相続開始から3年以内に手続きを行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記が行われているかは、登記簿謄本のほか、登記済権利証や登記識別情報通知などでも確認できます。

相続登記の義務化がスタート

これまでは任意だった相続登記が、2024年4月1日から義務化されました。これから相続した不動産を所有する方のみならず、義務化前に相続した不動産も対象となる点に注意が必要です。

◇相続登記の義務化とは？

相続登記とは、不動産を相続した場合に、その不動産の名義を亡くなった人（被相続人）から相続人に変更する手続きのことです。相続登記は司法書士に手続きを依頼する、あるいは自分でオンライン申請を行うことも可能です。

相続登記が義務化される以前には、相続登記が行われなかった土地が所有者不明なまま放置されるという問題がたびたび発生していました。この問題を解決するために、2024年から義務化が施行されたのです。

相続が発生した場合、相続人は相続開始から3年以内に相続登記を行わなければなりません。相続登記の義務を怠ると、10万円以下の過料が課せられることもあります。

◇過去の相続まで遡及

相続登記は、過去の相続分に関しても義務化の対象となっています。相続登記の義務化より以前に相続した不動産がある人も、相続登記を完了しなければなりません。過去の相続に関する相続登記の猶予期間は、2027年3月末までです。

期限内に相続登記を行わないと、やはり10万円以内の過料を課せられる可能性があります。

相続登記をしていない不動産は売却できない？

不動産売却は、その不動産の名義人でなければ行えません。そのため、相続登記をしていない、つまり名義人が別人である不動産は、通常の手続きでは売却できなくなります。

◇売却前に名義変更が必要

例えば、相続人が京都の土地を相続し、すぐに売却しようとしている場合であっても、名義変更が必須です。物件の名義が被相続人のままになっていると、相続人が所有する不動産ではないため、相続人による売却ができないからです。

また、たとえすぐに売ってしまう物件であっても、被相続人から買主（新所有者）へ直接名義変更する行為（中間省略登記）は、原則認められていません。

◇そもそも相続登記がなされていないケースも

先祖代々、古くから所有している土地などの場合、相続登記が行われていないケースもしばしば見かけられます。

例えば、ある男性の父親が亡くなり、住んでいた一軒家を売却しようとしたところ、家の名義が祖父の名前のままになっていたことが分かりました。男性が祖父の相続人を調べると、男性の叔父・叔母、その子ども（いとこ）達が該当することが判明しました。

不動産の名義を特定の相続人へ変更するには、遺産分割協議で相続人全員から了承を得なければなりません。しかし、相続人との遺産分割協議が難航し、結局不動産の名義を男性へ変更できず、売却を諦めなければなりませんでした。

相続登記を確認できる書類

相続した不動産を売却しようと考えているのであれば、相続登記がきちんと行われているかを事前に確認することが大切です。

◇登記簿謄本

不動産が相続登記されているかどうかは、登記簿謄本を取得すれば判明します。

登記簿謄本は最寄りの法務局で取得でき、登記簿謄本に記載されている「甲区」という欄に、現在の名義人が記載されています。

登記簿謄本の取得手続きは、相続した土地の所在地や地番、あるいは家屋番号などを交付申請書に記入して提出するだけです。なお、交付には、登記簿謄本1通につき収入印紙600円が必要です。

また、法務局へ行かなくとも、郵送またはオンラインで交付請求ができます。

郵送の場合は法務局のホームページで「登記事項証明書交付申請書」をダウンロードし、手数料分の収入印紙を貼りつけ、返信封筒を同封して送付します。登記簿謄本が郵送されてくるまでの期間は約1週間です。

オンライン交付請求は、法務局のホームページ上から行えます。手数料は指定のオンライン決済で支払う形式です。申請が通ると、郵送または関連窓口で登記簿謄本を受け取れます。

◇登記済権利証や登記識別情報通知

「登記済権利証」や「登記識別情報通知」でも、所有者の名義を確認することができます。ただし、これらは不動産を相続した人に発行される書類であり、本人以外からの交付申請ができません。

◇納税通知書

固定資産税の「納税通知書」でも、不動産所有者の氏名を確認できます。ただし、自分宛に納税通知書が毎年送られてきていても、相続登記が済んでいるとは限りません。不動産の所有者が亡くなると、自動的に相続人宛に納税通知書が郵送されるシステムとなっているからです。

相続登記で売却をスムーズ化

不動産売却をスムーズに行うためには、不動産を相続した時点ですぐに相続登記をしておくことが重要です。

◇後々の手続きがスムーズになる

相続登記が完了していると、相続人が正式な所有者として登記簿に記載されるため、不動産の売却手続きがスムーズに進みます。買主に対しても所有権の移転が確実であることを示すことができるため、取引の信頼性が向上します。

◇相続トラブルの防止になる

相続登記を行わずに長期間放置しておくと、時間が経つにつれて相続人が増えたり、相続人同士で意見が分れたりといったトラブルが起こりやすくなります。

遺産分割協議で全員の承諾を得られず、不動産を売却したくてもできないといった事態に陥るかもしれません。相続登記を早めに行うことで、このようなトラブルを軽減できます。

相続登記が2024年4月1日から義務化され、これからは相続した不動産の名義変更が法律により必須となります。義務化の対象には、義務化前に相続した不動産も含まれるため、注意が必要です。また、相続開始から3年以内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が科されることがあります。

相続登記が済んでいないと、通常の手続きでは不動産を売却することができず、売却前に名義変更が必要です。登記状況は登記簿謄本、登記済権利証、登記識別情報通知、納税通知書などに記載されている名義人で確認できます。

相続登記が完了していれば、相続人同士の遺産分割協議における不要なトラブルを回避しやすくなるため、よりスムーズに不動産売却を進められるでしょう。