京町家売却 おすすめ 不動産会社3選 | 京町家 不動産売却完全ガイド

不動産売却には境界確定が不可欠！測量の費用を抑えるコツを紹介

不動産売却を検討している方にとって、境界の明示は非常に重要です。境界が不明確なまま売却を進めると、隣地所有者とのトラブルや、買主との間で問題が生じることがあります。そのため、売却前に境界を確認し、明確にすることが求められます。

また、境界明示義務とその重要性について解説し、境界を調べるための具体的な方法を把握しておくことも大切です。法務局や市役所での調査方法、専門家への依頼などの手段を用いて、土地の境界を確定させることで、売却におけるトラブルを未然に防ぎ、スムーズな取引を実現できます。

境界明示義務とは？境界を調べる方法を知ろう

不動産売却する場合、自分の土地と隣地との境界が不明確だと感じてはいるものの、実際にどうなっているか調べていない方は意外と多いのではないでしょうか。土地の境界が不明確なままだと、隣人とのトラブルといった多くの問題が生じる可能性があります。

こちらでは、不動産売却において、境界を明確にすることの大切さと、土地の境界を確認する方法を解説します。

◇売り主の義務である境界明示義務とは

「境界明示義務」とは、売主が買主に土地の境界を明示することです。これを怠ると、買主と隣地所有者との間でトラブルが生じ、深刻な問題に発展する可能性があります。さらに、民法第415条により、境界を明示せずに売却すると、売主は損害賠償責任を負うこともあるため注意が必要です。

◇境界線の確認方法

では、実際に土地の境界を調べる方法にはどのようなものがあるでしょうか。主に以下の3つの方法があります。

・法務局で土地情報を閲覧する
法務局では、手数料を支払えば土地や建物の登記情報を確認できます。登記事項証明書や地図、地積測量図も閲覧可能ですが、古い測量図や一部地域では情報が不十分な場合があるため注意が必要です。

・市役所で道路との境界を確認する
建築基準法により、建物の敷地は2ｍ以上の道路接面が必要です。道路との境界は市役所で確認でき、国道や県道の場合は国道事務所や県庁が窓口となります。境界が確定していない場合は、別途手続きが必要です。

・有資格者に相談する
土地の境界を調べる際は、測量士や土地家屋調査士といった国家資格を持つ専門家に依頼するのもひとつの方法です。測量士は国土交通省管轄の資格で、現地の測量を行い、その成果をもとに事業計画や工事の位置確認を行います。土地家屋調査士は法務省管轄の資格を持ち、不動産の表示登記や土地の境界を明確にする専門家です。

不動産売却をする際は、これらの専門家に相談して、境界を確認することをおすすめします。

境界線が曖昧のため発生するトラブル事例

土地や戸建ての売買など、隣地との境界が曖昧なためにトラブルになることは少なくなりません。境界線を明確にしておくことは、トラブル防止や適正価格での売却に重要となります。典型的な境界トラブルは、以下のようなものがあります。

◇双方の認識にずれがあった場合

自分が考えている境界と隣人の認識が異なるため、トラブルが発生します。このズレの原因としては、昔に親族同士で境界を決めたものの、現在では正確な境界が分からなくなっていることが挙げられます。また、境界線を移動した経緯を忘れていたり、境界標を移動した際に内側と外側が不明確になっていたりすることも原因となります。

◇境界標が工事などで無くなった場合

境界標は、不動産登記規則で定められた金属標や石杭などのことです。しかし、工事の際に移動され、正しい位置に戻されなかったり、古い工事の場合、境界標の消失理由が不明となっていたりして、トラブルの原因になることがあります。また、境界標が設置されていない土地も、少なくありません。

◇隣接住民との不仲で境界確定がさらに難しくなる

筆界確認には隣地所有者の立会いが必要ですが、協力を拒まれることがよくあります。過去の問題や家庭内の事情を理由に協力が得られず、境界が確定できないケースは典型的です。このような状況では、トラブルが長期化しやすくなります。

境界確定には測量が不可欠！費用相場は？

売買や相続で土地を手に入れた場合、その土地の境界を確定する必要となることはご紹介しました。その境界確定には、土地や家屋の測量が必要となるため、事前に費用を把握しておくと安心でしょう。

こちらでは、測量費用の相場や節約ポイントをご紹介します。

◇土地家屋調査士が実施

土地家屋調査士は、法務省が管轄する国家資格を持つ専門家で、土地や建物の境界や形状を正確に調査・測量します。この資格を持った専門家による測量でなければ、正式に認められないため、安心して依頼できる重要な役割です。

◇最終的に当事者同士の合意が必要

土地家屋調査士が測量を行い、結果が出たとしても、それだけで問題が解決するわけではありません。最終的には、当事者同士がその測量結果に納得し、合意に至ることが不可欠です。

測量結果をもとに境界を確定させるには、双方が協力し合うことが重要です。一方だけの主張で境界を決定しようとすると、相手が納得せず、問題が複雑化するだけでなく、双方の関係をさらに悪化させてしまう可能性もあります。

◇境界確定の測量にかかる費用相場

土地家屋調査士に依頼する測量費用は、依頼内容や土地の状況によって異なります。一般的には「現況測量」と「境界確定」の2種類の測量がよく依頼されます。

現況測量は、土地の現状を測定し、その大きさや形状を確認する方法で、費用は約10～20万円が相場です。一方、境界確定の測量は、隣地の所有者と立会いのもとで境界を確認し、正式に境界を確定する手続きで、費用は約40～50万円が一般的です。

境界の数が多い場合や、隣地所有者が遠隔地に住んでいる場合には、立会いのための交通費などが追加でかかることもあります。双方の立会いが必要なため、費用と時間を考慮して進めることが重要です。

境界確定目的の測量費用を安く抑えるコツ

境界確定に費用がかかれば、その分売却利益が減ります。しかし、高額になりがちな測量費用も工夫次第で安くすることも可能です。

以下では、その測量にかかる費用を抑えるポイントについて解説します。

◇隣地の測量をした実績のある業者に相談

測量は、土地家屋調査士に直接依頼するか、または不動産会社を通じて依頼するのが一般的です。隣地の所有者が以前依頼した業者と異なる業者に依頼すると、測量に関する作業を一から行う必要があり、費用が高くなる傾向があります。

しかし、過去に依頼した業者に依頼すれば、作業の一部を省略できるため、費用を抑えられる可能性があります。

◇自分で土地家屋測量士を探して比較する

測量を行う場合には、不動産会社を通じて土地家屋調査士を紹介してもらうことで、依頼がスムーズに進むケースが多くあります。しかし、不動産会社を通さずに自分で土地家屋調査士事務所を探したほうが、費用を抑えられる可能性があります。

自ら信頼できる調査士事務所を探す場合は、インターネットで事務所を調べ、複数の事務所から見積もりを取って費用を比較することが重要です。

◇その土地を測量した業者に依頼する

自分の土地やその周辺を過去に測量した経験がある業者に依頼することで、その土地の状況に精通しているため、測量がスムーズに進み、費用を抑えられる可能性があります。さらに、その地域で長く測量を行っている業者であれば、土地の形状や特徴だけでなく、過去の利用履歴や境界に関するトラブルの有無など、歴史や経緯も把握していることも少なくありません。

特に京都のような歴史のある都市では、さまざまな背景を持つ土地が多く、このような背景知識を持つ業者に依頼することで、無駄なコストや時間を省ける可能性が高くなります。

自分の土地と隣地の境界が不明確なままでは、後々トラブルに発展する可能性が高くなります。隣地所有者と揉めたり、売却後に買主と紛争が起こったりすることを避けるためにも、売却前に境界を確認して明確にすることが求められます。

「境界明示義務」とは、売主が買主に対して土地の境界を明示する義務のことです。これを怠ると、買主が隣地所有者とトラブルを起こす可能性があり、さらに売主自身も民法第415条に基づき、損害賠償責任を負うリスクがあります。

境界を確認する方法としては、いくつかの手段があります。まず、法務局で土地の登記情報を閲覧し、地積測量図や登記事項証明書を確認する方法です。登記情報は有益ですが、古い図面の場合や情報が不完全な場合もあるため、慎重に確認する必要があります。

次に、市役所で道路との境界を確認する方法もあります。特に建築基準法で定められている道路接面に関しては、市役所や県庁での確認が必須です。さらに、測量士や土地家屋調査士といった国家資格を持つ専門家に依頼するのも有効な手段です。彼らは測量のプロであり、境界を明確にするための調査を正確に行います。

こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、境界の確定には測量が不可欠です。測量費用は依頼内容や土地の状況によって異なりますが、一般的には現況測量で10～20万円、境界確定の測量で40～50万円がかかるとされています。隣地所有者との協力が必要なため、事前に準備と時間を考慮して進めることが大切です。

費用を抑えたい場合には、過去に隣地を測量した実績のある業者に依頼したり、インターネットを使って自分で土地家屋調査士事務所を探したりすることが有効です。さらに、その地域に精通している業者を選ぶことで、土地の歴史や背景まで理解してもらえるため、トラブル回避や費用節約につながります。