京町家売却 おすすめ 不動産会社3選 | 京町家 不動産売却完全ガイド

京都での不動産売却時は内覧が重要！成功した事例を紹介

不動産売却において、内覧は購入希望者が物件を実際に見学し、購入を決定するための重要なプロセスです。成約に至るまでの内覧回数は、マンションでは通常5〜10回、戸建て住宅では3〜10回が目安とされています。内覧の回数が多いにもかかわらず成約に至らない場合、価格設定や物件の状態に問題がある可能性があるため、売却戦略の見直しが必要です。

ある売主はリビングのソファーの位置を調整し、ベビーベッドを別の部屋に移動させることで、部屋を広く見せる工夫を行い、内覧者に好印象を与えて高額での成約が実現しました。また、不動産会社の営業担当が物件の希少性を強調し、ターゲットを絞った戦略を立てたことで、内覧者に物件の価値が伝わり、成約に成功した事例もあります。

成約までの内覧回数

不動産売却で購入希望者が見つかると、多くの場合は「内覧」を希望されます。不動産をより早期・高額で売却するために、売主は内覧に対応する必要があります。

◇内覧とは？

内覧とは、不動産売却のプロセスにおいて、購入希望者が実際に物件を見学する機会を指します。

内覧の目的は、購入希望者が物件の広さや間取り、周辺環境などを実際に体感し、インターネットや広告で見た情報だけでは判断しきれない部分を確認することです。購入希望者にとって、内覧は購入するか否かを決める重要な要素となります。

◇成約までの内覧回数の目安

成約までに必要な内覧回数は、物件の種類や地域によって異なりますが、マンションの場合、成約までには通常5〜10回程度の内覧が必要とされています。一方、戸建て住宅では3〜10回程度が目安です。

なお、一度の内覧で購入希望者が決断するケースは少なく、場合によっては複数回の内覧を申し込まれることもあります。

内覧の回数は、不動産売却の成功における重要な指標であり、購入希望者の関心度を測るバロメーターです。もし10回以上の内覧を経ても成約に至らない場合、物件に何らかの問題がある可能性があります。例えば、価格設定が市場相場とかけ離れている、内覧時の物件の状態が良くないなどです。

内覧の回数が増える場合には、物件の見せ方や価格、売却戦略を見直すことが必要です。また、京都のような人気エリアであっても、競合物件が多いと内覧回数が増加する可能性があるため、常に市場の動向を注視し、柔軟に対応することが求められます。

内覧対応でよくある失敗例

内覧時の印象は、購入意欲を左右します。ここでは、内覧対応に失敗してしまった例を紹介します。

◇生活感が出ていた

不動産売却において、内覧時に生活感が強く出てしまうと、物件の魅力が半減してしまうことがあります。内覧者は新たな生活をイメージするために物件を訪れますが、生活感が残りすぎていると、その想像が阻まれます。

例えば、家具やカーテンが日焼けしている、水回りが汚れている、部屋が散らかっている、ペットの匂いが漂っているなどです。個性的なインテリアや家族写真が多く飾られている場合も、内覧者にとってその空間は「他人の家」に見えてしまい、感情移入が難しくなります。

結果として、物件の良さを十分に感じ取れず、購入意欲が減少する可能性があります。

◇掃除が不十分だった

内覧時に掃除が不十分な物件は、それだけでマイナスの印象を与えてしまいます。人間は第一印象を重視する傾向が強く、最初の数分で感じたネガティブな印象がその後の評価に大きく影響を与えることがあります。

たとえば、少し散らかっているだけでも「手入れがされていない家」と判断される恐れがあり、本来なら気にならないような小さな傷や汚れも、悪い印象の積み重ねとしてマイナスポイントになってしまうのです。物件の売却を決めた時点から、こまめに掃除や整理整頓を行い、常に清潔で明るい印象を保てるよう準備しておくことが大切です。

玄関や水回り、照明器具など、特に目につきやすい箇所は重点的に整えておくと、内覧者に好印象を与えることができます。

◇説明や売り込みのしすぎた

内覧時に売り主が同席し、「良さを伝えたい」と思って多くの説明をしてしまうのは、よくある失敗の一つです。しかし、買い主にとっては過剰な情報提供や売り込みはプレッシャーに感じられる場合があります。とくに、じっくり物件を見たいと考えているタイミングで、横から絶えず話しかけられると、集中して見学ができず、不快感や圧迫感を覚える原因になります。

物件自体に魅力があっても、売り主への印象が悪くなると「この人からは買いたくない」と感じてしまうことがあるため注意が必要です。適度な距離感を保ちながら、質問されたときにだけ丁寧に答えるような姿勢が、買い主の信頼を得るポイントです。

◇購入希望者の質問に答えられなかった

売り主が内覧に立ち会う最大のメリットは、実際に住んでいた経験をもとに、細かな情報を伝えられることです。住み心地や近隣の環境、日当たり、風通しといった実際の生活に関わる話は、業者だけではカバーできない貴重な情報になります。

逆に、買い主からの質問にうまく答えられなかったり、はぐらかしたりすると、不信感を抱かれてしまう恐れがあります。あらかじめ、よく聞かれる内容や物件の魅力を整理しておき、簡単な資料にまとめておくと安心です。スムーズで誠実な対応を心がけることで、買い主に安心感を与えることができ、成約につながる可能性が高まります。、物件の良さを十分に感じ取れず、購入意欲が減少する可能性があります。

◇対応を不動産会社に任せっきりにした

内覧の対応をすべて不動産会社に任せるのは考えものです。不動産会社は専門知識を持っていますが、物件の詳細や住み心地を伝えるには限界があります。売主自身が物件の強みを理解し、それを不動産会社と共有しておくことが大切です。

例えば、リフォームや設備の更新はいつ行ったか、近隣にはどのような人が住んでいるか、騒音被害や災害被害を受けたことはあるか、あればその詳細などの質問は、不動産会社が即答しにくいでしょう。

ほかにも様々な質問が考えられますが、これらの質問に不動産会社が答えられないと、内覧者が不安や疑問を感じて、成約に至らない可能性が高まります。

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内覧前にリフォームは必要？必要がない理由を詳しく解説

不動産売却を進める際、多くの人が一度は「内覧前にリフォームをすべきか」と悩みます。物件の見た目を良くすることで、買主に好印象を与え、早期売却や価格アップが見込めるのではと考えるからです。しかし実際には、リフォームは必須ではありませんし、費用に見合う効果が得られないケースも少なくありません。

こちらでは、リフォームが不要とされる理由を4つの視点から解説し、売却前の判断に役立てていただける内容をお届けします。

◇費用を売却価格で回収できるとは限らない

多くの人がリフォームに期待するのは「価格が上がること」ですが、実際にはかけた費用がそのまま売却価格に反映されるとは限りません。たとえば100万円かけてキッチンを入れ替えても、査定額が100万円上がるとは限らないどころか、価格に大きな影響がない場合もあります。

不動産の価格は、土地の場所や面積、築年数、間取りといった客観的な要素によって決まる部分が大きく、内装の新しさが価格を大きく左右することは少ないとされています。売主の負担だけが大きくなり、結果として赤字になる可能性があることからも、リフォームは慎重に考えるべきです。

◇買主は自由に手を加えたいと考えていることが多い

中古物件を購入する買主の多くは、「現状のまま購入して、好みに合わせてリフォームしたい」と考えています。つまり、売主が先に内装を新しくしてしまうことで、買主の自由度が失われるという側面があります。

たとえば白を基調としたモダンなデザインにリフォームされた物件でも、買主がナチュラルな雰囲気を好む場合にはマイナス評価につながる可能性があります。結果として、売却のチャンスを狭めることになりかねません。

さらに、既にリフォームされた部分に対して「価格が高くなっていそうだ」と買主が感じると、購入の判断に慎重になるケースもあります。このように、完成された状態よりも、自由に手を加えられる「余地」があるほうが好まれる傾向も、リフォームを控える理由のひとつです。

◇不動産価格は本質的な条件が重視されやすい

内覧時に印象が良くても、不動産の価値はそれだけでは決まりません。価格や購入判断に影響するのは、築年数や土地の広さ、最寄り駅からの距離、周辺環境といった基本的な条件です。

どれだけ室内をきれいに整えても、築30年の物件が築10年の物件と同じ価格で売れるわけではありません。また、どれだけ内装を新しくしても、交通アクセスや学区が希望に合わなければ購入を見送られることもあります。

こうした理由から、見た目の印象に投資するよりも、現状のままで価格を適正に設定し、買主のニーズに合わせた柔軟な対応を取る方が、売却の成功につながりやすいという考え方が広がっています。

◇リフォームをしないほうがスムーズに売れることもある

リフォーム済みの物件は、売主が「きれいにしたのだから、この価格で売れるはず」と思いがちですが、買主にとっては「自分で手を加えたかったのに」という印象になることがあります。結果として、価格交渉に応じづらくなり、交渉がまとまらない要因になることもあります。

一方、現状渡しでの販売は「リフォーム代も見込んで価格が抑えられている」と受け止められやすく、買主がリフォーム費用を含めて資金計画を立てやすくなります。また、「リフォームを前提にしているなら、あえてその分の費用を差し引いて交渉しよう」と価格調整しやすいのも事実です。

価格の柔軟性がある分、売却活動をスムーズに進められることが多く、結果的に成約までのスピードが早まるという声も多く聞かれます。

内覧前にリフォームしたほうがよい主なケース

売却前のリフォームは必須ではありませんが、状況に応じて実施することで早期売却や価格面での優位性を得られることがあります。以下はリフォームを検討すべき4つのケースです。

◇明らかな劣化や破損が目立つ場合

壁紙の剥がれや床の傷、水漏れなどがあると、買主に悪印象を与えやすく、価格交渉や購入敬遠の原因になります。目立つ劣化は早めに修繕しましょう。

◇住み替え需要の高いエリアで売却する場合

すぐ住みたい層が多い地域では、清潔で整った状態の物件が好まれます。水回りの更新などで「すぐ住める安心感」を与えると、成約につながりやすくなります。

◇周辺物件との競合が多く差別化が必要な場合

同価格帯の物件が多数ある場合、見た目の印象や使いやすさで差別化するのが有効です。内装や設備の部分リフォームで選ばれる可能性が高まります。

◇契約不適合責任によるトラブルを防ぎたい場合

2020年の民法改正により、不動産売買では「契約不適合責任」が導入されました。築古物件では瑕疵による売却後のトラブルを避けるためには、インスペクションや必要な補修を行い、リスクを未然に防ぐことが重要です。

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事前にチェック！内覧時に聞かれる質問と適切な回答方法

不動産の売却活動において、購入希望者に物件を実際に見てもらう「内覧」は非常に重要なプロセスです。第一印象だけでなく、会話や対応によって信頼感が生まれることもあります。しかし、内覧時にどのような質問をされるのか想像がつかず、不安を感じる売主も少なくありません。

事前に想定される質問とその対応を把握しておくことで、落ち着いて内覧を進めることができ、成約の可能性も高まります。

◇周辺環境や生活の利便性についての質問

購入希望者が最も気にするのは、物件の中身だけでなく、そこに「暮らすイメージが持てるかどうか」です。そのため、周辺の生活環境や日常の利便性に関する質問はよく出てきます。たとえば以下のような内容が挙げられます。

「近くにスーパーや病院はありますか？」「駅までの距離はどれくらいですか？」「小学校までの通学路は安全ですか？」など、生活に直結する情報が重視されます。こうした質問には、具体的に「徒歩で◯分」「道幅が広く、歩道がある」といった事実を交えて答えることで、安心感を与えることができます。

また、「近所にどんな人が住んでいますか？」という質問もありますが、個人情報にかかわる内容は控えめにしつつ、「子育て世代が多い」「静かな住宅街」など、トーンを伝える程度にとどめることがポイントです。

◇建物の状態や設備の不具合に関する質問

物件の購入を検討している人にとって、見えない部分のトラブルは大きな不安要素になります。そのため、「雨漏りはありませんか？」「シロアリの被害はありますか？」「給湯器やエアコンはいつ設置されましたか？」といった、建物や設備の状態に関する質問はよく出ます。

このような質問には、知っている限りの情報を正直に答えることが大切です。不具合がある場合は事前に修繕しておくか、現状を伝えたうえで買主に判断を委ねる方が、後のトラブル回避につながります。また、定期点検の有無や、過去に修理を行った履歴なども質問されることがあるため、準備しておくと安心です。

不安がある場合は、事前に「住宅診断（インスペクション）」を実施し、その結果を内覧者に共有する方法もあります。第三者の診断書があることで、信頼性の高い情報として受け取ってもらえます。

◇売主の売却理由に関する質問

「なぜこの家を売るのですか？」という質問は、多くの内覧者が口にします。物件自体に問題があるのではないか、周辺にトラブルがあるのではないかといった懸念から、売却理由を確認したくなる心理が働いているためです。

この質問に対しては、「住み替えのため」「転勤が決まったため」「子どもが独立して広すぎると感じるようになった」など、納得感のある理由であれば問題ありません。ただし、近隣トラブルや建物の不具合が売却理由である場合は、事実と向き合ったうえで伝え方を工夫する必要があります。

重要なのは、買主に「納得できる理由」であると感じてもらうことです。売却理由が明確であれば、内覧者も安心して検討を進めやすくなります。

◇価格交渉の余地や引き渡し時期に関する質問

内覧の終盤になると、「価格は少し下げられますか？」「いつごろ引き渡しが可能ですか？」といった具体的な質問が出てくることがあります。これらの質問は、購入意欲があることの表れでもあるため、柔軟に受け止める姿勢が求められます。

価格交渉については、あらかじめどこまで譲れるかを不動産会社と相談しておくことが重要です。「多少であれば応じられます」といった含みのある返答も可能ですが、条件が曖昧なまま話を進めると後々の交渉で混乱を招くこともあります。

引き渡し時期についても、住み替えや退去の都合がある場合は、事前にスケジュールを整理しておき、「最短で◯月頃、応相談」といった形で回答できるようにしておくとスムーズです。

京都の不動産売却で内覧を成功させるコツ

京都のように歴史や文化の深い地域では、内覧者が落ち着いて見学できる環境を整えることが大切です。説明後は距離を保ち、自由に見学できる時間を設けることで、購入後の生活をイメージしやすくなります。また、物件の魅力を伝えるために、修繕履歴や特徴をまとめた資料を用意し、視覚的にも分かりやすく伝えることが効果的です。

◇内覧者が落ち着ける環境を作っておく

京都のように歴史や文化が深い地域では、家の雰囲気や居心地が購入意欲に大きく影響します。内覧者が物件を見学するとき、落ち着いて物件の良さを感じ取れる環境を整えることが大切です。

家の大まかな説明が終わった後は、内覧者が自由に物件を見られるよう、そばから離れることを心がけましょう。これにより、内覧者は自分のペースで部屋を見渡し、購入後の生活をイメージしやすくなります。

過度に話しかけたり、そばに居続けるのは避け、リラックスした空間を提供することが成功の鍵です。

◇家の魅力が伝わる資料を用意する

家の魅力を効果的に伝えるためには、言葉だけでなく視覚的な資料を活用することが有効です。特に、不動産売却の際には、家のパンフレットや修繕履歴などの資料を用意しておくと、内覧者に具体的な情報を提供できます。

京都の伝統的な建築や独自のデザインを持つ物件であれば、その特徴を強調する資料を作成することで、内覧者に強い印象を与えられるでしょう。資料は分かりやすくまとめ、内覧中に参照しやすいよう工夫することが大切です。

このような準備が整っていれば、内覧者は物件の価値をより深く理解しやすくなり、成約の可能性が高まります。

不動産売却の内覧で成約した事例

内覧でよいイメージを与えられると、成約の可能性が高まります。また、そもそも内覧者（購入希望者）をより広い範囲から見つけることも重要です。

◇内覧時にリビングのレイアウトを変更した

リビングに大きなソファーとベビーベッドがあり、部屋が狭く感じられてしまうマンション物件がありました。売主は、内覧時にソファーの位置をずらし、ベビーベッドを別の部屋に移動させる工夫をしました。

リビングの床面積が広く見え、視線を遮る物を減らすことで、内覧者に部屋全体がより広く感じられるようになりました。その結果、内覧者に物件が非常に気に入られ、高額での成約に成功したのです。

◇営業担当と販売戦略を練る

成功した事例の一つとして、不動産会社の営業担当が緻密な販売戦略を立てた結果、内覧者に出会えたケースがあります。

この事例では、営業担当が物件のターゲットを近隣エリアに絞り込み、他に競合する売り物件が少ないという希少性を強調しました。これにより、特定の購入希望者にアプローチすることができ、その結果、内覧者はその物件の価値を見極めた上で購入を決定しました。

不動産会社が立てた効果的な販売戦略によってターゲットを的確に絞り込んだ結果、内覧者との出会いが実現しました。

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◇株式会社レ・コネクション

株式会社レ・コネクションは、2016年に京都市下京区で設立された不動産総合カンパニーです。「人を結び 街を紡ぐ」をブランドスローガンに掲げ、不動産流通業、建築設計・施工、宿泊施設や飲食店の企画・運営、M&Aコンサルティングなど、多岐にわたる事業を展開しています。特に、京都の伝統的な町家を再生し、宿泊施設として活用する取り組みに注力しており、2020年には「tsumugi～紡～プロジェクト」でグッドデザイン賞を受賞しました。

また、フランス製のアーム式建築用3Dプリンターを沖縄の自社工場に導入し、ヴィラタイプの宿泊施設の開発にも着手しています。地域社会との連携を重視し、地元アーティストとのコラボレーションや少年野球大会の開催など、地域貢献活動にも積極的に取り組んでいます。今後も、持続可能な社会の実現に向けて、地域と世界をつなぐ架け橋となることを目指しています。 

口コミ

とても親身に対応してくれ素敵な不動産屋です。

引用元：Google　レ・コネクション

口コミからは、美建が売却・購入の両面で親身かつ丁寧な対応を行っている不動産会社であることが伝わります。再度依頼したいと思わせる安心感があり、信頼と満足度の高さがうかがえます。

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さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼株式会社レ・コネクションの公式ホームページはこちら

◇株式会社光徳

株式会社光徳は、京都市中京区聚楽廻東町に本社を構える不動産会社で、京都市内を中心に不動産売買、相続相談、買取、リノベーションなど、住まいに関する幅広いサービスを提供しています。特に、京都特有の町家や古民家の再生・活用に注力しており、これまでに1,000件を超える不動産売買の実績を有しています。

同社は、不動産の査定から売却、リフォームまでをワンストップで対応できる体制を整えており、顧客の多様なニーズに柔軟に応えています。また、相続した不動産の活用や売却に関する相談にも対応しており、専門的な知識と経験を活かした提案を行っています。

公式サイトでは、施工事例や不動産に関するコラム、よくある質問など、顧客が安心して相談できるような情報を発信しています。営業時間は10時から18時までで、リモートでの相談にも対応しています。

京都の伝統的な住まいを大切にしながら、現代のライフスタイルに合わせた提案を行う株式会社光徳は、地域に根ざした信頼と実績を持つ企業として、多くの顧客から支持を得ています。

株式会社光徳について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。

▼京町家の魅力を未来へ繋ぐ株式会社光徳の多彩なサービス

◇株式会社京蘭

株式会社京蘭は、京都市に本社を構え、京町家の再生を中心とした不動産業、建築デザイン業、宿泊施設の運営管理業を展開する企業です。「京蘭-KYORAN-」ブランドの一棟貸し京町家ゲストハウスを手がけ、2024年上半期現在、施工中を含めて72棟を展開しています。

不動産の仕入れから設計・施工、宿泊運営、マーケティング、広告宣伝、メディア戦略までを一貫して自社で行い、高いデザイン性と最先端テクノロジーの融合を追求しています。また、伝統産業の保護にも取り組み、銘木倉庫の材木を買い取るなどの活動を行っています。

今後は、より上質な宿泊施設「ラグジュアリーブランド　ゲストヴィラ朴（ぼく）」の開発も予定しており、京都の伝統文化と現代の感覚を融合させた持続可能な未来の創造を目指しています。

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まとめ

不動産売却において、内覧は購入希望者が物件を実際に見学し、購入を決断する上で非常に重要なステップです。内覧は、購入希望者が物件の広さや間取り、周辺環境などを実際に体感し、インターネットや広告だけでは得られない情報を確認するための貴重な機会です。

通常、マンションの場合は成約に至るまでに5〜10回、戸建て住宅では3〜10回の内覧が必要とされています。一度の内覧で購入が決まることは稀で、複数回にわたる内覧が求められることもあります。

内覧の回数が増えても成約に結びつかない場合、価格設定が市場相場とかけ離れている、物件の状態が悪いなど、何らかの問題がある可能性があります。このような場合には、物件の見せ方や価格、そして売却戦略全体を再評価し、改善する必要があります。

内覧時には、物件が新たな生活を始めるための場所として魅力的に映るよう、生活感を抑え、清潔で広々とした印象を与える工夫が重要です。

例えば、リビングに大きなソファーやベビーベッドがある場合、内覧時にはこれらの家具の配置を見直し、できるだけ床面積が広く見えるように調整します。こうした配慮によって、内覧者は部屋の広さを実感しやすくなり、物件に対する好感度が高まります。

また、不動産会社との連携も重要です。不動産会社は専門知識を持っていますが、物件の詳細な特徴や住み心地については、売主自身が積極的に情報を提供することで、より効果的なアピールが可能になります。リフォームや設備の更新状況、近隣の環境についての情報を事前に共有しておくことで、内覧者からの質問に迅速かつ的確に対応できるようになります。

さらに、内覧の成功には、内覧者がリラックスできる環境を整え、物件の魅力を視覚的に伝える資料の準備が欠かせません。これにより、内覧者は物件の価値をより深く理解し、購入の意思を固めやすくなります。