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不動産売却で赤字になっても確定申告は必要？適用可能な特別控除

不動産売却時の確定申告は、売却益が出た場合に必須であり、損失が出た場合でも税金軽減のために行うべき場合があります。

不動産売買による譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算され、利益があれば課税対象となるからです。申告を怠ると、加算税や延滞税が発生し、特例の適用も受けられなくなるため注意が必要です。

一方、損失の場合は確定申告を行うことで損益通算や繰越控除が適用され、税金の負担を軽減可能です。特に居住用財産に関しては「3,000万円の特別控除」や損益通算の特例が利用できる場合があります。確定申告を通じて得られる税制上のメリットを最大限活用しましょう。

不動産売却で確定申告が必要となるケース

不動産売却時の確定申告は、売却益が出た場合には必須であり、損失が出た場合でも控除を受けるために行うべき場合があります。京都のように不動産需要が高い地域では、売却益が出やすいため、譲渡所得に対する税金対策なども考えておきましょう。

◇そもそも確定申告とは？

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）の所得を計算し、納税額を確定させる手続きのことです。給与所得者の多くは、年末調整によって税金が清算されるため、確定申告の必要はありません。

個人事業主や副業所得が年間20万円を超える方、また一定の条件に該当する場合には、確定申告を行う必要があります。たとえば、不動産売却などで得られた利益（譲渡所得）がある場合は、確定申告が必須となります。

一方で、売却損失が生じた場合でも、特定の控除を受けるためには確定申告が必要です。このように、確定申告は所得や損益の内容に応じて義務やメリットが異なります。

◇不動産売却時の確定申告

不動産売却において確定申告が必要かどうかは、売却で得た利益や損失によって異なります。まず、利益が出た場合には譲渡所得として課税対象となり、必ず申告が必要です。

譲渡所得は、売却金額から取得費（購入費用など）や譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）を差し引いて計算されます。

一方で、不動産売却で損失が出た場合には、確定申告が不要になることもあります。ただし、「譲渡損失」として損益通算や繰越控除が適用されるケースでは、申告を行うことで他の所得から損失を控除し、税金を軽減できます。これにより、結果的に所得税や住民税が還付される可能性もあります。

不動産売却で確定申告を忘れるとどうなる？

画像出典：フォトAC

不動産売却を行った際、売却益の有無にかかわらず確定申告を忘れることで生じる影響は少なくありません。税制の特徴や市場状況を踏まえた対応が求められます。

ここでは「売却益が出た場合」と「赤字になった場合」に分けて、それぞれのリスクや重要性について詳しく解説します。

◇売却益が出た場合

不動産売却で譲渡所得がプラスとなった場合、確定申告を怠ると、さまざまなペナルティが発生します。

まず、所得税法上、譲渡所得が発生する場合には申告を義務付けられています。そのため、申告をしない場合、無申告加算税が課され、納税額の10%から最大20%まで上乗せされることになります。

また、納付期限を過ぎた税金には延滞税が発生します。この延滞税は、納付が遅れた期間に応じて年7.3%から最大14.6%の割合で加算される仕組みです。

さらに、悪質と判断された場合には重加算税として、本税の35%から40%を追加で支払わなければならないケースもあります。

特に注意が必要なのは、特別控除を受けられなくなる可能性がある点です。たとえば、居住用財産を売却した際の3,000万円の特別控除は、確定申告を行わなければ適用されません。

これにより、実際には税金を減額できるケースでも、その控除を受けられず、余計な税金を支払うことになってしまいます。このような状況を避けるためにも、売却益が出た場合には期限内の確定申告を必ず行うことが重要です。

◇赤字になった場合

不動産を売却した結果、譲渡所得がマイナスになる場合は確定申告を義務として行う必要はありません。しかし、確定申告をしないことで、得られるはずの節税効果を逃すリスクがあります。

赤字の不動産売却において確定申告を行うことで、特例を活用し、税金の負担を軽減することが可能です。

まず、損益通算という仕組みにより、不動産売却による赤字を給与所得や事業所得といった他の所得と相殺することができます。この相殺により、課税対象となる所得が減少するため、所得税や住民税が軽減される場合があります。

また、損益通算を行っても控除しきれなかった赤字部分については、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除を行うことが可能です。この繰越控除は、将来的に収入が増える見込みがある場合に特に有効な制度です。

ただし、これらの特例を適用するためには、不動産の用途が居住用であることや所得が一定の水準を超えていないことなどの条件を満たす必要があります。

不動産売却で赤字になったときに活用できる特例

不動産売却で赤字になった場合でも、特定の条件を満たせば税金の負担を軽減できる特例があります。これらの制度を活用すれば、売却に伴う経済的な負担を減らし、次のステップをスムーズに進めることが可能です。

◇特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

まず注目したいのが、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。この特例では、不動産売却で発生した赤字を他の所得（給与所得や事業所得など）と相殺することが可能です。

さらに、控除しきれなかった損失については、翌年以降3年間にわたり繰越控除を適用することができます。

適用を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。具体的には、譲渡するマイホームが国内にあり、所有期間が5年を超えていること、譲渡先が親族でないこと、譲渡した年の所得が3,000万円以下であることなどが挙げられます。

さらに、譲渡資産が災害で滅失した場合や取り壊した場合でも、一定条件を満たせば適用可能です。この特例を活用すれば、売却による損失を減税に反映させ、経済的な負担を大幅に軽減できます。

◇マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、新居を購入し、旧居を売却した際に譲渡損失が発生した場合に利用できる制度です。

旧居で生じた損失を、新居購入後の所得と相殺できるだけでなく、控除しきれない場合は翌年以降3年間の繰越控除が可能です。

この特例を利用するためには、旧居の所有期間が5年以上であること、譲渡時の所得が3,000万円以下であること、そして新居購入に10年以上の住宅ローンが組まれていることなどが条件です。また、新居の購入が旧居の売却年の前後1年以内でなければなりません。

不動産売却で赤字が出たか判断する方法

不動産売却で赤字になるかどうかを判断するには、譲渡所得の計算が必要です。この計算では、売却価格だけでなく取得費や譲渡費用も考慮する点がポイントです。

◇取得費と譲渡費用を計上する

不動産売却による譲渡所得の計算には、「取得費」と「譲渡費用」を正確に計上する必要があります。取得費には、不動産購入時の代金や登記費用、仲介手数料、改良費などが含まれます。

建物部分の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する点に注意が必要です。

一方、譲渡費用は売却時にかかった費用を指し、仲介手数料や印紙税、解体費用などが該当します。これらの費用をもれなく計上することで、譲渡所得額を適切に計算できます。

◇売却益の計算方法と具体例

譲渡所得の計算方法を具体的に見てみましょう。譲渡所得は以下の式で求められます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

たとえば、購入価格3,000万円、取得費200万円、譲渡費用100万円の物件を、売却価格2,500万円で売却したとしましょう。
この場合、譲渡所得は次のように計算されます。

譲渡所得＝2,500万円－（3,000万円＋200万円＋100万円）

＝-800万円

この計算結果がマイナスの場合、譲渡所得税の納付義務はありません。しかし、確定申告をすることで損益通算や繰越控除といった特例を受けられます。

不動産売却時に確定申告が必要になるケースは、売却益が発生した場合が主ですが、損失が出た場合でも税金の軽減を目的として行うべき場合があります。

不動産の売却によって得られる譲渡所得は、売却価格から取得費（購入費用やリフォーム費用など）や譲渡費用（仲介手数料や印紙税など）を差し引いて計算されます。この計算で利益が出れば課税対象となり、確定申告が必須です。

一方、損失が出た場合でも、確定申告を行うことで「損益通算」や「繰越控除」などの特例が適用され、他の所得と相殺することで税負担を軽減できます。

確定申告を怠ると、加算税や延滞税といったペナルティが課されるだけでなく、本来受けられる特例の適用も無効となります。例えば、特例を活用すれば税負担を大幅に軽減できるケースでも、申告を忘れることで余計な税金を支払う結果となる場合があります。 売却益や損失の計算時には、取得費や譲渡費用を正確に計上することがポイントです。

これには、不動産購入時の費用だけでなく、登記費用や解体費用、減価償却費の考慮も含まれます。確定申告は単なる義務ではなく、適切に行うことで得られるメリットが多いため、不動産売却を検討している方は早めに準備を始めることをお勧めします。