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相続税を減額できる特例の種類と適用する際の注意点

不動産は高額なため、不動産を相続するときに支払う相続税の負担が気になる方も多いでしょう。相続税を正確に把握するには、まず相続対象の不動産の評価額を知ることが重要です。不動産の評価額は計算式を用いて概算できますが、土地と建物で計算方法が異なり、その結果が相続税の金額に影響を与えるため注意が必要です。

相続で支払う相続税や、相続不動産を売却した際に支払う譲渡所得税は、特例を適用することで安くできます。ただし、適用には必要条件を満たす必要があるため、事前に確認しておくと安心です。

不動産の相続で生じる相続税はどれくらい？

不動産の相続が発生した際、相続税を正確に把握するためには、まず相続対象となる不動産の評価額を算出することから始まります。不動産の評価額は、土地と建物で異なる計算方法が用いられ、その結果によって最終的な相続税額が決定されます。

以下では、不動産の評価額の計算方法を詳しく説明し、遺産総額にもとづいた相続税額の計算例をご紹介します。

◇不動産の評価額（土地・建物）

不動産の評価額は、土地と建物で異なる方法で計算されます。土地の評価額は「路線価方式」や「倍率方式」を使います。路線価方式は、国税庁が公表している路線価をもとに、土地の面積を掛け算して算出する方法で、倍率方式は路線価が設定されていない場所の評価額を出すための計算式です。

建物の評価額は固定資産税評価額をもとに計算され、減価償却などの要素も考慮されます。

具体的な試算例として、以下の条件で計算してみましょう。

【路線価方式の例】
・土地の面積：200㎡
・路線価: 30万円/㎡

路線価 × 土地の面積 = 土地の評価額
30万円/㎡ × 200㎡ = 6,000万円

【倍率方式の例】
・固定資産税評価額：2,500万円
・倍率：1.2

固定資産税評価額 × 倍率 = 土地の評価額
2,500万円 × 1.2 = 3,000万円

【建物の評価額の計算例】
建物の評価額の計算で必要となる固定資産税評価額（相続税評価額）は、お住まいの市区町村から送られてくる「固定資産税課税明細書」に記載されています。

・固定資産税評価額：2,000万円
・減価償却：木造建築、築20年

固定資産税評価額 – 減価償却費 = 建物の評価額
2,000万円 – 680万円 = 1,320万円

◇遺産総額で相続税を計算

上記の計算例をもとに遺産総額を計算します。例えば、現金1,000万円がある場合、遺産総額は次のように計算されます。

不動産評価額 + 現金資産 = 遺産総額
3,000万円（土地の倍率方式で計算） + 1,320万円（建物） + 2,000万円（現金） = 6,320万円

この遺産総額にもとづき、基礎控除額を差し引いた金額に対して相続税が課されます。

相続税を払えないとどうなる？

不動産を相続した際、特に資産の大半が不動産で占められている場合、相続税を支払うための現金が不足することがあります。相続税は原則として現金で一括納付する必要がありますが、場合によっては延納や物納といった方法も認められています。

◇不動産が多いと現金不足に陥りがち

相続財産の多くが不動産である場合、相続税を支払うための現金が十分に手元にないという問題に直面しやすくなります。特に不動産の評価額が高い場合、相続税の額も大きくなりますが、不動産自体は簡単に現金化できないため、支払いに困難を伴うことがあります。

このような場合、不動産を売却するか、貸し出して収益を得るなどの手段を取らない限り、現金を準備することが難しいケースが多くみられます。

例えば、相続財産が土地や建物などの不動産に偏っており、現金や流動資産が少ない場合、相続人は不動産を売却しなければ相続税を支払えない状況に陥ることがよくあります。このような状況で相続開始後に急いで不動産を売却しようとすると、適正価格で売れない可能性もあるため、早めの対策が必要です。

◇相続税は原則現金で一括納付

相続税は、相続開始から10か月以内に現金で一括納付することが原則です。支払い期限までに現金を準備できない場合、延滞税が発生することがあり、最終的には財産が差し押さえられるリスクもあります。

一方、相続税の支払いが困難な場合には、延納や物納といった救済措置が用意されています。延納は、相続税を分割で支払う方法であり、物納は相続財産である不動産や株式を現金の代わりに納付する方法です。ただし、これらの制度を利用するには厳しい条件を満たす必要があります。

相続で適用できる特例の種類

相続が発生した際、相続税の負担が大きくなることがありますが、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる特例制度が用意されています。これらの特例を適切に活用することで、相続税の負担を大幅に減らすことが可能です。

◇小規模宅地等の特例

被相続人の居住用や事業用に使われていた土地に対して、相続税の評価額を大幅に減額できる制度です。この制度を活用すれば、居住用宅地や事業用宅地を相続する際、その土地の相続税評価額を最大80%減額できます。

この制度は、相続人が被相続人と同居していた場合や、被相続人の事業を引き継ぐ相続人などが対象です。特に居住用宅地の特例を利用する場合、被相続人と相続人が相続開始前に同居していたこと、相続後もその土地に居住し続けることが要件となります。

居住用宅地の場合、330㎡までの部分について相続税評価額が80%減額されます。また、事業用宅地では400㎡までの部分が50%減額されます。

◇納税猶予の特例

被相続人が営んでいた事業や農地を相続した場合、その事業を継続することを条件に、相続税の納付が猶予される特例です。この特例を利用することで、相続税の支払いを一定期間先延ばしにでき、事業や農地の維持がしやすくなります。

この制度では、被相続人の事業を引き継ぐ相続人や、農地を相続し、それを継続して農業に使用する相続人が対象です。例えば、家業を営んでいた相続人が被相続人の事業を引き継ぐ際、この納税猶予の特例を利用できる可能性があります。

相続不動産売却の特例でさらに節税

相続で不動産を取得した場合、その不動産を売却する際に相続税や譲渡所得税が発生しますが、一定の特例を活用することで大幅な節税が可能です。以下に、主な特例を3つご紹介します。

◇取得費加算の特例

相続で取得した不動産の売却時に、相続税として支払った金額を取得費に加算できる制度です。通常、譲渡所得の計算では、売却額から取得費を差し引いた金額に対して税金が課せられますが、この特例を適用することで取得費が増え、譲渡所得が減少し、結果として税負担が軽減されます。

この制度を適用するには、相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。

◇居住用不動産の3,000万円特別控除

相続により取得した被相続人の居住用不動産を売却する際に適用される控除制度です。この特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円が控除され、譲渡益が大幅に減少し、結果的に節税効果が期待できます。ただし、被相続人が実際に居住していた物件であることや、過去にこの特例を利用していないことが条件となります。

◇空き家に係る譲渡所得の特別控除制度

相続した空き家を売却する際に適用される特例です。この特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられます。適用条件として、被相続人が亡くなった時点で一人暮らしであったこと、昭和56年5月31日以前に建築された物件であることなどが求められます。

また、売却前に耐震リフォームを行うか、解体して更地として売却する必要があります。
不動産売却における各特例の詳細な要件や申請時の必要書類については、各自治体（京都市など）のホームページで確認してください。

不動産を相続する際に発生する相続税を知るためには、まず不動産の評価額を算出する必要があります。不動産でも、土地と建物では評価方法が異なり、土地の評価額は「路線価方式」や「倍率方式」を用います。路線価方式では、国税庁が公表する路線価を土地面積に掛け、倍率方式では固定資産税評価額に倍率をかけて算出します。

建物の評価額は固定資産税評価額を基に減価償却を考慮して算出されます。不動産の評価額から遺産総額を算出し、基礎控除額を引いた残額が分かれば、相続税を概算できます。

相続税の納付は、原則として現金一括で相続開始から10か月以内です。多くの資産が不動産の場合、現金不足が生じることがあり、不動産を売却しない限り相続税の納付が困難になるケースもあります。

相続税支払いの延納や物納の救済措置もありますが、これらを利用するには厳しい条件を満たす必要があります。相続税負担を軽減するための特例制度も存在し、「小規模宅地等の特例」を適用すれば、相続税評価額を最大80％減額できます。また、被相続人が営んでいた事業や農地を継続する場合、相続税の納付を猶予する特例もあります。

相続不動産の売却時には、「取得費加算の特例」や「居住用不動産の3,000万円特別控除」などの特例を活用することで節税が可能です。これらの特例は一定の条件を満たす必要があるため、早めの対策と専門家への相談をおすすめします。