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不動産売却の相場はどう調べる？高く売るコツを解説

京都で不動産売却を成功させるためには、まず相場を正確に調べることが重要です。相場を知ることで、適切な価格設定が可能となり、高く売却できる可能性が高まります。

相場を調べる方法としては、国土交通省のシステムや、不動産情報ポータルサイトのシミュレーションツールを利用することが有効です。また、複数の不動産会社に訪問査定を依頼し、比較することで市場価格の把握がしやすくなります。

高く売るためには、売却のタイミングを見極め、物件の魅力を最大限に引き出す工夫が必要です。

価格相場に影響する要素

不動産の価格相場は、さまざまな要素によって決まります。価格相場を決定する要素を理解することで、売却や購入の際に適切な判断を下せるでしょう。

◇地域要因

不動産の価格に大きく影響するのが地域要因です。地域要因には、立地条件や周辺環境、公共交通機関の利便性などが含まれます。例えば、京都などの都市部の中心に位置する物件や、人気のある学区内の物件は高値が付きやすいです。

また、商業施設や病院、公園などの生活に便利な施設が近くにあると、さらに評価が高まります。反対に、交通の便が悪い場所や治安が不安な地域では、価格が低くなる傾向があるため査定の際には注意すべきです。

◇個別的要因

個別的要因は、具体的な物件自体に関する特徴や条件を指します。これには、建物の構造や築年数、間取り、設備の充実度などが含まれます。

例えば、新築物件や築浅の物件は高く評価されますが、古い物件やリフォームが必要な物件は価格が低くなります。また、広いリビングや高級なキッチン設備、庭や駐車場があるといった特長も、価格にプラスの影響を与えます。

さらに、日当たりや眺望、隣接する建物との距離なども重要な要因となります。

◇一般的要因

一般的要因とは、不動産市場全体に影響を与える要因です。これには、経済の状況や金利の動向、政府の政策などが含まれます。例えば、経済が好調であれば不動産価格は上昇しやすく、逆に不況時には価格が下落することがあります。

また、金利が低いと住宅ローンの負担が軽減されるため、不動産の需要が増加し、価格が上がる傾向があります。政府の住宅購入支援策や税制優遇措置なども、市場に影響を与える重要な要因です。

相場を下回りやすい物件の特徴

画像出典：フォトAC

不動産の価格は、立地や建物の状態など多くの要因によって決まりますが、その中には相場を下回りやすい物件も存在します。

◇不整形地

不整形地とは、四角形や長方形のような整った形状ではなく、複雑な形をした土地のことを指します。複雑な形をした土地は、建物を建てる際に設計や施工が難しくなるため、一般的には敬遠されがちです。

また、不整形地では建築プランの自由度が低く、効率的に土地を利用できないことが多いため、買い手が付きにくい傾向があります。買い手がつきにくいため、結果として相場を下回る価格で取引されることが多いです。

さらに、不整形地では隣接する土地との境界や日当たりの問題が発生しやすく、これも価格にマイナスの影響を与えます。

◇再建築不可物件

再建築不可物件とは、一度取り壊すと再び建物を建てることが法的に許されていない物件のことです。主に、築年数が相当経過した物件の中で、建築基準法に適合していない道路に面しているか、建築基準法に適合した道路に面していない場合に該当します。

再建築不可物件は、新しい建物を建てられないため、将来的なリフォームや増改築が制限され、大幅な価値減少につながります。購入希望者にとってはリスクが高く、再販の難しさも相まって、価格が相場を大きく下回ることが一般的です。

再建築不可という条件は、住宅ローンの利用にも制限がかかるため、現金購入が必要となり、さらに買い手が限定される要因となります。

相場より高く売るには

不動産を相場より高く売却するためには、いくつか有効な戦略があります。

◇タイミングを見極める

不動産を高く売るためには、売却のタイミングを見極めることが重要です。購入希望者が増える時期に合わせて売り出すことで、需要が高まり、価格交渉が有利になります。

一般的に、春や秋は引っ越しシーズンであり、住宅の需要が増える時期です。また、年度末や新年度に向けての転勤や進学に伴う引っ越し需要も高まります。需要が増える時期に合わせて売り出すことで、競争力を高め、より高い価格で売却するチャンスが広がります。

◇境界線を確定する

不動産の境界線が不明確な場合、買い手はその土地の価値や利用可能性に不安を感じることがあります。境界線を確定させるために、土地家屋調査士に依頼して測量を行い、境界標を設置することが必要です。

境界を確定することにより、土地の面積や形状が明確になり、買い手に対する信頼性が向上します。また、境界に関するトラブルを事前に防ぐことで、スムーズな取引が期待でき、価格交渉でも有利に進められる可能性が高まるでしょう。

◇仲介で売却する

不動産を高く売却するためには、仲介業者を利用することも有効です。

仲介業者は市場の動向を把握しており、適切な価格設定や効果的な販売活動を行ってくれます。信頼できる仲介業者を選び、売却活動を依頼することで、多くの購入希望者にアプローチでき、競争力のある価格での売却が期待できます。

また、仲介業者は交渉のプロフェッショナルであり、契約の条件交渉や法的手続きにおいてもサポートしてくれるため、安心して取引を進めることが可能です。

相場より高く売れると利益が出やすい

不動産を相場より高く売却することで、さまざまな経済的利点が得られます。

◇ローンを完済しやすい

不動産を相場より高く売却できると、利益が出やすくなり、住宅ローンの完済が容易になります。住宅ローンの残高が売却価格を上回る状態、いわゆるアンダーローンの状態になれば、売却手続きをスムーズに進めることが可能です。

アンダーローン状態で売却を行えば、売却によって得た利益をもって残りのローンを完済できます。経済的な負担が軽減されるとともに、売却後の手続きも迅速に完了します。

住宅ローンを完済することは、売却後の新しい住居の購入や次の投資活動に向けた資金確保にもつながるのです。

◇諸経費をまかなえる

不動産売却には、仲介手数料や登記費用、引っ越し費用などさまざまな諸経費がかかります。相場より高く売却することで、これらの費用を売却利益でまかなうことが可能です。

売却で得られた利益で、売却にともなう経費を相殺できるため、実質的な手取り額が増え、経済的な余裕が生まれます。また、予想外の費用が発生した場合にも、売却利益を活用して対応できるため、売却を円滑に進めることが可能です。

不動産の価格相場は、地域要因、個別的要因、一般的要因の3つの要素によって決まります。地域要因には立地条件や周辺環境、公共交通機関の利便性が含まれます。例えば、京都の都市部や人気の学区内の物件は高値が付きやすいです。

個別的要因としては建物の構造や築年数、間取り、設備の充実度があり、新築や築浅の物件は高く評価されます。一般的要因には経済状況や金利の動向、政府の政策が影響します。経済が好調で金利が低いと不動産の需要が増加し、価格が上がる傾向があるのです。

相場を下回りやすい物件には、不整形地や再建築不可物件があります。相場より高く売却するためには、売却のタイミングを見極め、境界線を確定し、仲介業者を利用することが有効です。これにより、利益が出やすくなり、住宅ローンの完済や諸経費の負担軽減につながります。